Güneş Enerjisi Çatı Sistemlerinin Genel Hukuki Değerlendirmesi
GÜNEŞ ENERJİSİ ÇATI SİSTEMLERİNİN GENEL HUKUKİ DEĞERLENDİRMESİ
Türkiye’de güneş enerjisine gösterilen ilgi, son dönemlerde çatı üstü güneş enerjisi uygulamalarına yönelmiştir. Evsel-ticari veya sanayi tipi çatı üstü güneş uygulamalarının teknik ve mevzuatsal alt yapısı henüz oluşmamıştır. Bu bilgi notu ile çatı üstü güneş enerjisi uygulamalarının hukuki olarak değerlendirilmesi amaçlanmaktadır.
Çatının Hukuki Niteliği:
Çatı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak alan olarak tanımlanmıştır. Dolayısıyla çatı, tüm kat maliklerinin alacağı ortak bir karar ile kira ilişkisine konu edilebilir. Bu alan üzerinde irtifak hakkı kurulabileceği gibi, kira ilişkisinin tapuya şerhi de sağlanabilir. Somut proje bilgilerine bağlı olarak ve güneş enerjisi tesisinin apartmana nasıl kullandırılacağına bağlı olarak kiralama mı yoksa irtifak hakkı tesisi edilmesinin mi kullanılacağına karar verilebilir.
İşlem Yetkisi:
Kanuna göre apartman yönetimi (yönetici veya birden fazla ise yönetim kurulu) kat maliklerini vekil gibi temsil eder. Bu durumda genel kurulda alınacak bir karar ile yöneticiye apartman adına tesisin kurulumu dahil olmak üzere işlemlerin takibi için yetki verilebileceği gibi dava takip yetkisi de açıkça verilebilir.
Elde Edilecek Gelir:
Çatının kiralanmasından elde edilecek gelir gayrimenkul sermaye irat geliri olarak kabul edilecektir. Doğru bir sözleşme yapılandırılması ile tesisin ihtiyaç fazlası elektrikten elde edilecek gelir ile apartmana ödenecek kira veya irtifak hakkı bedeli mahsup edilebilecektir. Böyle bir durumda konu vergisel anlamda ayrıca değerlendirilmelidir. Bunun dışında enerji mevzuatında belirtilen öz tüketim şartı nedeniyle santral maliki ile tüketicinin ayrı kişiler olması hukuki olarak değerlendirilmelidir.
İzin ve Onaylar:
Mevcut mevzuat uyarınca çatı uygulamaları da Lisansız Elektrik Üretimine İlişkin Yönetmeliğe tabi olacaktır. Ancak pratikte bu durum, çatı uygulaması yapmak isteyen sanayi tesisleri ve kat malikleri için fazlaca bürokrasi oluşturacaktır. Bu sürecin çatı uygulamalarını teşvik için kolaylaştırılması/kısaltılması değerlendirilmelidir.
İmar Problemleri:
İmar mevzuatında ya da şehir planlarında çatı uygulamalarının verimliliğini düşürebilecek işlemlere karşı önlemler ön görülmelidir. Kentsel dönüşüm projelerinde bu husus göz önünde bulundurulabilir.
Finansman:
Alışveriş merkezleri gibi büyük yapılarda sorun teşkil etmeyecekse de, apartmanlarda kat malikleri bu sistemin finansmanı konusunda çekingen davranabilirler. Finansman probleminin çözümü için apartman yönetimi ile tesis kurucusu arasında bir borç ilişkisi kurulabilir. Borcun nasıl ödeneceği ilgili sözleşmede farklı yapılarla düzenlenebilir. Bankalar tarafından bu tür projeler için kredi paketleri oluşturulması değerlendirilebilir.
SONUÇ: İmar problemleri ve bürokratik işlemlerin kolaylaştırılması durumunda, mülk sahibi ve/veya yöneticileri ile yapılacak doğru bir sözleşme yapılandırması ile, çatı üstü güneş panelleri uygulamasının hukuken güvenli bir şekilde hayata geçirilebileceği kanısındayız.
